<%@LANGUAGE="JAVASCRIPT" CODEPAGE="936"%> 锋华地产综合服务机构
 

　酒店类
　　
金桥国际公寓、晶都国际

金桥国际公寓



 锋华工作涵括：
市场调研、产品重新定位、形象定位、营销推广策划、销售代理
项目概况：
金桥国际公寓位于东二环与两广路交汇处---广渠门桥西北角，总建筑面积8.4万平方米。
介入背景：
开发商历经一年多的销售推广，销售率仅为30％，因销控不当，把好朝向和好户型卖完，所余户型大多为西、北向房屋，且临近铁路，处境艰难。
项目已经进入准现房阶段，开发商压力非常大。
运营过程：
1、首先确立了以部分房型带租约销售，提升项目的整体投资价值，来拉动不带租约房型的销售。
2、对项目重新进行包装，使其真正具有五星级酒店的气质，拉动大户型和朝向较差的房屋的销售。
3、整合专业的酒店经营管理公司作为专业的酒店管理顾问，提高服务水平
4、在销售的同时整合后期酒店经营的渠道，如国际旅行社、中介结构、涉外商社等
5、建立强有力的销售队伍
结果：锋华兴业介入短短三个月，基本销售一空。而且价格从原来的7200元/平米，一下子拔高到9700元/平米。比未进入前提升了2500多元。目前所有房屋全部销售一空，一套不剩，完成了100％的销售率。酒店经营正常，入住率达到90％以上。
案例启示：
1、金桥国际能够迅速热销主要是因为锋华机构精准的定位、资源整合和严格的销售执行能力。重新包装后，主打投资概念的酒店式公寓，使其客户群无形中放大了数倍，加快了销售速度。
2、酒店式公寓类的产品营销不等同于常规类住宅产品的营削，需要整合销售、经营、包装、运营等各方面团队。
3、营销代理公司要有整合酒店经营资源的能力。同时要考虑好在后期的经营管理中如何处理好长租、中租、短租等三者的关系，从而使经营成本最小而利润最大化。

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晶都国际



 锋华工作涵括：
市场调研、产品定位、形象定位、功能定位、营销推广策划、销售代理
项目概况：
位于朝阳区酒仙桥路坝河南岸，总建筑面积约为11万平米，由三栋建筑成“品”字型排列。
介入背景：此项目由三栋建筑组成，一栋星级酒店标准客房，按50平米左右酒店格局设计，由金牌管家以酒店标准经营管理；两栋酒店标准豪华行政公寓，106平米左右舒适行政套房为主，由金牌酒店管家为高端商务人士、行政人员提供行政配套住房服务，并具备行政功能。
原先规划为普通住宅，开发商为上市公司，第一次开发房地产项目，毫无开发经验。因拿地成本较高，周边环境非常差，附近普通住宅类产品仅售5000元每平方米，按照常规操作手法，开发商根本无法保障利润。后来锋华机构介入，重新定位为产权酒店和酒店式公寓，更改了原产品定位。
营销理念：
1、依托于丽都商圈，融入东部及CBD区域大量的四星级、五星级酒店形成的大商圈中。
推出“一个中央酒店区，一个酒店公园”的概念。
2、个性鲜明的形象包装 3、营销手段的推陈出新 4、产品附加值的绝对体现
营销思路：
1、以公寓的销售拉动公寓的销售。
2、确认公寓的“投资型公寓式酒店”属性，引导消费向投资方向靠拢
3、以公寓式酒店“包租”方式为载体，承诺投资回报前景
4、实施“置业1+1”方案，以“自住+投资的双赢”为题，实现住宅与公寓
的捆绑式销售
锋华提出的所有思路全部被开发商采纳，由此北京首家酒店公园诞生了！
市场调研：通过对酒仙桥区域的深度调查和研究分析，做普通住宅体现不出产品的优势和产品的价值，必须“走差异化路线，填补该区域市场空白点”。
价值提升：将晶都国际做成酒店社区，将产品命名为酒店标准间、酒店行政套房、商务套房、总统套房的路线，推出由建国物业进行酒店运营，将1号楼做成纯酒店形态的产品，实行10年包租销售运营模式，并打造了CHD（中央酒店区）的概念，被评为"酒店地产代表力作"，成为楼市的风向标。
结果：开盘5天即完成5850万的销售业绩，不到4个月，酒店全部销售完毕，顺势推出自主式投资产品--京城首家豪华行政公寓，成为了当年地产市场的一匹黑马。成功来源于对项目价值的充分挖掘和认识，通过多年运作项目的专业度、创新理念和高效的执行力，为销售赢得时间，带来了效率，使开发商一次投入两次获利。
案例启示：
1、在一个先天不足的区域内，如何包装一个高端项目？
2、如何把自身项目通过专业包装，通过借势而提升自己的形象？
3、如何营造一个高端项目的品牌进而打造开发商品牌？

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